Ingatlanportfólió bővítésekor gyakran felmerül a kérdés, hogy bölcsebb-e magánszemélyként lakást vásárolni, vagy céget alapítani erre a célra. Spanyolországban ez a gyakorlat teljesen legális , és több ezer befektető alkalmazza, bár a trendek az évek során megváltoztak a piac fejlődése és az adóhatóság fokozott ellenőrzése miatt.
Ez nem csak papírmunka kérdése; ez egy pénzügyi stratégia, ahol a végcél diktálja az utat. Attól függően, hogy lakhatásra alkalmas otthont, nyaraláshoz második otthont vagy bérbeadásra szakosodott vállalkozást keresel , a jogi struktúra hatalmas megtakarításokat vagy adózási fejfájást jelenthet, ha nem tervezed meg alaposan.
Jogi szempontok és a vagyonkezelő társaság alakja
Fontos megérteni, hogy egy ingatlan cég nevére történő bejegyzése legális, még azok számára is, akik nem adóilletőek Spanyolországban. Általában ez holdingtársaságokon keresztül történik, amelyek kifejezetten olyan szervezetek, amelyeket ingatlanokhoz vagy értékpapír-portfóliókhoz hasonló eszközök kezelésére hoztak létre, anélkül, hogy feltétlenül agresszív kereskedelmi tevékenységet folytatnának.
Elsősorban két típus létezik: az ingatlanholding társaságok , amelyek olyan ingatlanokkal rendelkeznek, amelyek nem közvetlen gazdasági hasznosításra szolgálnak, és az értékpapír-holding társaságok , amelyek más vállalatokba történő befektetésre összpontosítanak. Azonban óvatosságra van szükség; ha az Adóhatóság azt észleli, hogy a vállalatot kizárólag azért hozták létre, hogy kevesebb jövedelemadót fizessen, a műveletet színleltnek tekintheti, és rendezheti a helyzetet.
Cégen keresztül történő vásárlás adókedvezményei
Az egyik fő vonzerő a társasági adó. Míg a személyi jövedelemadó progresszív és nagyon magas kulcsokat is elérhet, az általános társasági adókulcs általában 25% körül van, ami nagyon vonzó azok számára, akik nagy mennyiségű tőkét mozgatnak.
Az új ingatlanok esetében az előny egyértelmű: a vállalatok levonhatják a vásárláskor felszámított áfát , amit magánszemélyek soha nem tehetnek meg. Továbbá, továbbértékesítésre szánt ingatlanok esetében az ingatlan-átruházási adó (ITP) meghatározott kedvezményekkel járhat, ha a vállalat megfelel bizonyos követelményeknek, ezáltal optimalizálva a teljes vételárat.
A nagy portfólióval rendelkező befektetők számára ez jelentős előnyt jelent. Ha a vállalat legalább nyolc ingatlant ad bérbe három évnél hosszabb időtartamra, jelentős adókedvezményekhez juthat, amelyek jelentősen növelik a bérleti hozamokat az egyéni tulajdonláshoz képest.
Hátrányok és kockázatok: Amikor a partnerség nem megfelelő
Nem csupa pompa és rózsaszín a pompa. Ha elsődleges lakóingatlant vagy második otthont szeretne vásárolni , a korlátolt felelősségű társaságon (KFT) keresztül történő vásárlás egyszerűen hiba. Mivel a ház a cég tulajdonában van, a partnernek piaci bérleti díjat kellene fizetnie a cégnek, és ezt a jövedelmet 25%-os adókulccsal adóztatnák, ami jelentősen megnövelné a tranzakció költségét.
Továbbá az adminisztratív menedzsment sokkal terhesebb. Egy cég havi könyvelési díjakkal, éves beszámoló benyújtásával és sokkal szigorúbb hivatalos kötelezettségekkel jár , mint egy magánszemély. Egy kisbefektető számára, aki az első ingatlanával kezdi, ezek az állandó költségek a nettó hozam jelentős részét felemészthetik.
Másrészt a magánszemélyek bérleti díjkedvezményei bizonyos kategóriákban általában nagylelkűbbek (néha elérhetik a nettó jövedelem 60%-át is), ez az előny nem terjed ki a vagyonkezelő társaságokra, így a kisléptékű befektetések jövedelmezőbbek önálló vállalkozóként vagy magánszemélyként.
A finanszírozás és az eljárások összehasonlítása
Egy vállalkozás számára nem olyan egyszerű jelzáloghitelt szerezni, mint egy magánszemély számára. A bankok jellemzően igényesebbek, és alapszabályt , fizetőképességi igazolást és éves beszámolót kérnek. A feltételeket tekintve a finanszírozási arány általában a becsült érték 60%-a vagy 70%-a körül mozog, míg egy magánszemély akár 80%-ot vagy többet is kaphat.
A visszafizetési határidők is rövidebbek; míg magánszemélyek 30 éves jelzáloghitelt vehetnek fel, a vállalkozások jellemzően 10 és 15 év közötti futamidővel rendelkeznek, és a kamatlábak általában valamivel magasabbak a hagyományos kamatlábaknál. A vagyon megfelelő kezelése érdekében célszerű elemezni, hogy a jelzáloghitel hogyan van rögzítve a számviteli nyilvántartásokban.
Vásárlás véglegesítésekor elengedhetetlen a szakértői tanács. Egy szabványos adásvételi szerződés nem ugyanaz, mint egy közvetítő cégekkel kötött szerződés , mivel az Adóhatóság szigorúan vizsgál minden olyan tranzakciót, amely a személyi jövedelemadó vagy a vagyonadó progresszív adókulcsainak megkerülésére irányul.
Végső soron a választás teljes mértékben az ingatlan tervezett felhasználásától és a tőke nagyságától függ. Míg a fizikai tulajdonlás a nyerő opció személyes használatra vagy első befektetésre, addig nagy ingatlanportfóliók vagy készpénz-újrabefektetési stratégiák esetén a vállalati struktúra páratlan rugalmasságot és adóoptimalizálást kínál.